Que devient la réduction d’impôt Censi-Bouvard en cas de revente avant 9 ans ?

Entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2022, le dispositif Censi-Bouvard permettait aux contribuables domiciliés en France (au sens de l’article 4B du code général des impôts) de réaliser un investissement immobilier dans une résidence services, que ce soit dans le neuf ou en VEFA (ou dans un parc immobilier de plus de 15 ans ayant fait l’objet de lourds travaux de rénovation ou de réhabilitation).

Les résidences services concernées sont les EHPAD (résidences médicalisées), les résidences pour seniors, pour étudiants, de tourisme de loisirs ou d’affaires. Pour bénéficier de ce dispositif, l’acquéreur doit louer le bien 9 ans au minimum, la date de départ du délai de neuf années étant la date de prise d’effet du bail commercial.

Mais que devient la réduction d’impôt Censi-Bouvard en cas de revente LMNP avant 9 ans ?

Via ce dispositif, l’investisseur bénéficie d’un principal avantage : une réduction d’impôt sur le revenu.

Initialement de 25 % du montant HT investi (dans la limite de 300 000 € de base de calcul par année d’acquisition), le taux de réduction d’impôt sur le revenu est passé progressivement à 18 % puis à 11 % depuis 2012. Ainsi, le particulier qui opte fiscalement pour ce dispositif bénéficie chaque année d’une baisse de son impôt sur le revenu, équivalente à 1/9ème de la réduction totale.

Cette loi de défiscalisation a été adoptée pour soutenir la production de logements dédiés à des populations spécifiques ayant besoin de se loger. C’est ainsi que sont éligibles, ou l’ont été, les résidences accueillant des personnes dites seniors autonomes ou des personnes âgées dépendantes (EHPAD), des étudiants ou des touristes, que ce soit pour recevoir une clientèle dite de loisir ou d’affaires.

Le logement doit être meublé (mobilier à la charge du propriétaire bailleur) et exploité par un gestionnaire professionnel. Les loyers générés par l’investissement en LMNP intègrent la catégorie des BIC, que le contribuable ait opté ou non pour le dispositif Censi-Bouvard.

En outre, dès lors que l’exploitant délivre a minima 3 des 4 services para-hôteliers que sont l’accueil, le ménage, la fourniture de linge et de petit-déjeuner, le propriétaire peut sous certaines conditions récupérer la TVA immobilière mais également celle grevant le mobilier et les frais d’acquisition. De même, en cas de renouvellement du mobilier pendant la période de détention ou de réalisation de travaux, la TVA acquittée est récupérable. Cette particularité constitue un avantage non neutre en comparaison des autres solutions d’investissement en immobilier.

A noter : le fait d’opter pour le dispositif Censi-Bouvard (art. 199 sexvicies du CGI) ne permet pas de bénéficier des amortissements comptables sur le mobilier et l’immobilier. De facto au terme des 9 ans d’obligation de détention, se pose la question de la vente du bien car rester propriétaire ne présente plus aucun intérêt fiscal, les loyers étant soumis à imposition depuis plusieurs années déjà.

Avant toute chose, rappelons qu’il est fortement déconseillé de revendre un bien LMNP avant 9 ans d’exploitation dans le cadre de ce dispositif. En principe, le contrat initialement passé avec l’administration fiscale pourrait être purement et simplement considéré comme nul. Celle-ci, hors cas spécifiques, étant en droit de demander le remboursement intégral des réductions d’impôts sur le revenu réalisées sur la période.

Le montant de la réduction d’impôt restituable est calculé depuis la date de prise d’effet du bail, par année civile. L’administration fiscale bénéficie d’un délai de prescription de 3 ans à compter du jour de la vente pour redresser le vendeur.

S’il advenait qu’un vendeur d’un bien Censi-Bouvard perçoive sa réduction d’impôt après la vente, il s’exposerait à la restitution des réductions d’impôts indument perçues, mais également à des pénalités comme prévu aux articles 1727 et 1758A du code général des impôts.

De plus, il pourrait également s’exposer aux sanctions prévues par l’article 1729 du code général des impôts en cas de manquement délibéré à ses obligations, manœuvre frauduleuse ou encore dissimulation avérée.

Toutefois, et par exception, la réduction d’impôt réalisée n’est pas due lorsque l’investisseur se trouve dans l’une des 4 hypothèses ci-dessous : dans ces 4 cas, les reventes sont libres de droit, mais il faut que le fait générateur soit antérieur à la décision de cession. En outre comme le mentionne l’article 199 sexvicices du CGI, la demande doit être est mise en œuvre dans un délai raisonnable.

• rupture de contrat de travail du contribuable ou de l’un des membres du couple et initiée par l’employeur ;
• invalidité de 2ème ou de 3ème catégorie du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune ;
• expropriation d’ordre public ;
• décès du contribuable ou de l’un des membres du couple.

Il se peut qu’un investisseur doive vendre son bien en LMNP pour diverses raisons avant le délai dès 9 ans ou bien même avant le délai des 20 ans qui correspond au temps “d’amortissement” de la TVA immobilière.

Quel que soit le motif de la vente, le propriétaire cédant peut conserver le bénéfice de la TVA initialement récupérée. Pour cela il doit respecter 2 conditions :

• Être assujetti à TVA, c’est à dire avoir renoncé à la franchise en base.
• Vendre le logement à une personne qui est ou sera elle-même assujettie à TVA.

Dans ce cas précis qui représente la quasi-totalité des ventes enregistrées, le notaire placera l’acte de cession sous l’article 257 bis du code général des impôts en précisant dans l’acte le montant de la TVA régularisable au jour de la vente.

Il convient dans cette hypothèse de noter la subtilité qui consiste en ce que c’est le vendeur qui conserve le bénéfice de la récupération de la TVA immobilière, mais c’est le nouveau propriétaire qui en porte la responsabilité en cas de non-respect de maintenir les loyers à TVA. Autrement dit, une fois la vente enregistrée, c’est le nouveau propriétaire qui peut être amené à rendre la TVA immobilière au prorata des 20èmes alors même qu’il n’a pas récupéré celle-ci.

Comme pour tout placement immobilier, investir en LMNP répond à un objectif bien précis, comme par exemple générer une complément de revenus pour la retraite ; et comme le bon vin, il prend toute sa saveur sur le long terme. Après 9 ans d’exploitation sous bail commercial, le propriétaire sera délié de tout engagement auprès de l’administration fiscale. Il pourra revendre son bien LMNP à tout moment, sans se soucier d’une remise en cause des avantages du dispositif.

Attention cependant, la revente de ce type de biens est une affaire de spécialistes car elle nécessite une connaissance fine du marché pour éviter certains risques (reprise de l’avantage fiscal en Censi-Bouvard, plus-value immobilière en tant que Loueur Professionnel, renouvellement du mobilier, renouvellement ou non du bail commercial et à quelles conditions…).