Comment faire le bilan d’une opération LMNP ?

Le statut LMNP (loueur meublé non-professionnel) en résidence de services s’obtient en achetant un logement qui sera loué meublé à un exploitant gestionnaire, via un bail commercial d’une durée minimum de 9 ans. Le gestionnaire s’occupe intégralement de la mise en location du bien immobilier et de sa gestion, et verse les loyers, fixés en amont, de manière régulière, quel que soit le taux d’occupation. On retrouve dans les résidences de services :

• les résidences de tourisme ;
• les résidences d’affaires ;
• les résidences médicalisées ;
• les résidences seniors ;
• les résidences étudiantes.

Il est possible, suivant les baux commerciaux, de pouvoir jouir du bien immobilier pendant un certain laps de temps dans l’année ; c’est le cas uniquement s’agissant des résidences dites de tourisme.

Pour pouvoir prétendre au statut LMNP, il est impératif de remplir au moins l’une des conditions suivantes :

• Les revenus de la location doivent être inférieurs à 23 000 € TTC.
• Ces revenus ne doivent pas excéder 50 % des revenus du foyer fiscal.

Autrement dit, si les revenus de la location sont de 30 000 €, mais que la totalité de vos revenus dépasse 60 000 €, vous avez le droit d’opter pour le statut LMNP.

Les revenus locatifs sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

L’absence de gestion locative (très chronophage, et parfois compliquée) est l’un des avantages majeurs d’un investissement en résidence de services en LMNP. Mais les investisseurs privilégient ce véhicule de placement pour bien d’autres raisons.

La durée minimale de 9 ans du bail commercial offre aux investisseurs une vision sur le long terme, particulièrement lorsque celui-ci est stipulé « ferme ». En effet, dans ce cas précis, aucune des différentes parties (propriétaire bailleur et exploitant de la résidence) ne peut se rétracter avant le terme du bail commercial. Une fois le bien immobilier acheté, et confié au gestionnaire, l’investisseur voit son bien immobilier géré pendant au moins 9 ans, sans aucune intervention de sa part. A noter que sur le marché secondaire, de nombreux biens sont vendus avec un bail commercial en cours, il faudra donc être vigilant quant à l’échéance du bail associé au bien à la vente.

Le bail commercial est sécurisant pour les investisseurs. En le signant, l’exploitant s’engage à verser des loyers, quel que soit le taux d’occupation, et pendant toute la durée du bail. En outre, le bail commercial précise la répartition des charges entre propriétaire et locataire, les modalités de versement du loyer ainsi que le calcul de revalorisation de celui-ci dans le temps.

La récupération de la TVA immobilière permet de faire significativement baisser le prix d’achat du bien immobilier, et augmente la rentabilité de l’investissement.

Pour que la TVA soit récupérable, il faut que l’exploitant de la résidence de services propose au moins 3 des 4 services suivants :

• une réception ;
• la fourniture du linge de maison ;
• le nettoyage des logements ;
• un service de petit-déjeuner.

La TVA est généralement restituée par l’administration fiscale dans les 6 mois suivant la déclaration de TVA faite par votre comptable. Elle est considérée comme acquise au premier investisseur si les loyers restent soumis à TVA pendant 20 ans suite à la livraison du bien. Aussi, pour ne pas avoir à restituer celle-ci au prorata des 20èmes à l’occasion d’une vente dans ce délai, il faut céder le bien à un assujetti à TVA. LB2S s’assure de ce point tout particulier pour éviter toute mauvaise surprise.

Mais un autre avantage attire les investisseurs : la possibilité de ne payer aucun impôt sur les revenus générés par cet investissement.

Voilà sans aucun doute l’attrait principal des investisseurs pour le statut LMNP en résidence de services : la non-imposition possible des revenus.

En investissant dans une résidence de services, vous avez la possibilité, pour déclarer vos revenus, de choisir entre 2 régimes : le micro-BIC ou le régime réel.

Le régime micro-BIC possède un avantage indéniable : la simplicité. En effet, il ne nécessite ni liasse fiscale (compte de résultat et bilan), ni de déclaration professionnelle spéciale. En choisissant le régime micro-BIC pour un investissement en LMNP l’abattement forfaitaire sur les loyers est de 50 % et est porté à 71 % quand il s’agit d’une résidence de tourisme.

En optant pour le régime réel, il est possible de ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs, grâce à la déductibilité des charges d’exploitation, et via l’amortissement comptable réalisé sur l’immobilier et sur le mobilier.

Les charges d’exploitation sont de plusieurs natures : les intérêts de l’emprunt, les charges de copropriété, la taxe foncière, les honoraires comptables, les frais de notaire, les assurances… Les charges d’exploitation sont déduites de vos revenus locatifs, et limitent donc votre imposition. De plus, si vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs, votre résultat est donc déficitaire : vous pouvez reporter ce déficit sur les prochains exercices pour une durée de 10 ans.

Quand une entreprise achète un bien, elle part du principe que celui-ci va perdre de la valeur dans le temps. Aussi cette dépréciation programmée fait l’objet d’un amortissement comptable et est assimilée à une charge “fictive” permettant de diminuer le résultat. Et bien la location meublée sous régime BIC permet à un investisseur de réaliser comptablement la même opération.

C’est ainsi que les amortissements viennent en plus des charges d’exploitation en déduction des loyers perçus, le cumul des deux permettant dans la majorité des cas de gommer pendant des années l’intégralité des revenus générés.
C’est le comptable qui va intégrer ces amortissements dans le bilan de l’opération.

En moyenne, on peut amortir jusqu’à 3,33 % du prix d’achat hors taxes d’un logement en LMNP en résidence de services sur 33 ans. La quote-part du prix affectée au terrain  n’est quant à elle pas amortissable, car il est considéré comme ne pouvant pas perdre de la valeur.

Si vous n’êtes pas familier avec l’investissement immobilier et les écritures comptables, nous vous conseillons vivement de faire appel à un expert-comptable pour les raisons suivantes :

• L’exactitude des résultats à déclarer, ce qui vous apporte de la crédibilité auprès de l’administration fiscale.
• Un gain de temps : bien que surmontable, la comptabilité d’une opération en LMNP peut s’avérer fastidieuse, surtout si l’on est néophyte.
• L’expert-comptable vous fera gagner un temps précieux.
• Un rôle de conseil : suivant le montant de vos charges, vos revenus actuels, les revenus locatifs espérés, les amortissements possibles, l’expert-comptable vous propose le régime d’imposition qui vous convient le mieux.
• Une charge déductible. Vous pouvez déduire de vos revenus locatifs le coût de la prestation du comptable. De plus, si vous adhérez à un centre de gestion agréé (CGA), vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de ⅔ d’au maximum 915 € par an.

L’expertise d’un cabinet spécialiste de la location meublée comme Expertim, vous apportera son expérience tout au long de votre activité, pour :

• Vous aidez à créer votre activité de location meublée.
• Faire et suivre votre déclaration de TVA.
• Réaliser votre déclaration annuellement auprès des services fiscaux.
• Adhérer au CGA.

Quand il est possible de déduire les amortissements, la majorité des régimes fiscaux calcule la plus-value en déduisant le prix de vente de la VNC (Valeur Nette Comptable). Cette VNC correspond au prix d’achat du bien immobilier moins les amortissements.

Dans le cadre d’une opération de revente en LMNP en résidence de services, le régime fiscal de la plus-value immobilière des particuliers est maintenu, autrement dit on ne réintègre pas les amortissements comptables réalisés. En d’autres termes, tout au long de la possession de votre bien immobilier, vous pouvez déduire les amortissements de vos revenus, tout en réduisant votre plus-value, et donc son imposition.

Les avantages d’une opération en LMNP dans une résidence de services sont donc nombreux, et sauf imprévus, ces investissements sont considérés comme rentables.

Pour dresser le bilan d’une telle opération à la sortie, il faut analyser les flux financiers générés sur la période de détention :

• les loyers générés sur la période ;
• la différence entre le prix d’achat et le prix de vente ;
• l’économie d’impôt sur le revenu réalisée grâce à la déduction des charges et des amortissements comptables en plus de celle octroyée grâce au dispositif Censi-Bouvard le cas échéant ;
• le montant de la TVA récupérée (sur l’immobilier, le mobilier, les travaux, ..) ;
• les charges payées : taxe foncière, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, assurances ;
• le capital restant dû à la banque.