Comment calculer et optimiser la plus-value LMNP ?

La vente d’un bien immobilier en statut LMNP peut dans certains cas entraîner une plus-value immobilière.

Le montant de la plus-value immobilière brute correspond à la différence entre le prix de vente du bien immobilier LMNP et son prix d’achat. Il faut cependant corriger le prix d’achat en prenant en compte :

• Les frais liés à l’acquisition (frais de notaire, frais d’agence, etc.), d’un montant de 7.5 % du prix d’acquisition.
• Les travaux réalisés. Soit en prenant le montant réel (obligation d’effectuer les travaux par une entreprise et de présenter les factures). Soit en prenant un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat (uniquement si la vente intervient après 5 années de détention du bien immobilier LMNP).

À noter : Il est également possible de déduire du prix de vente certains frais versés à un intermédiaire, comme les diagnostics, les frais d’agence charge vendeur, et l’indemnité éventuelle d’éviction au locataire (s’il est convenu que le contrat de location prenne fin à l’initiative du propriétaire bailleur).
Dans le cas d’une vente d’un bien immobilier en LMNP reçu en donation ou en succession, le calcul de la plus-value immobilière brute repose sur la différence entre le prix de vente et la déclaration de valeur fixée lors de la donation ou de la succession (établie devant notaire).

Exemple : Un investisseur vend un bien immobilier 450 000 € qu’il a acheté 300 000 €. Afin de calculer le montant de la plus-value brute, il faut ajouter au prix d’achat les frais d’acquisition de 22 500 € (0,075 * 300 000) et les travaux réalisés pour un montant de 45 000 € (0,15 * 300 000). La plus-value brute de la vente du bien immobilier LMNP s’élève à 82 500 € (450 000 – (300 000 + 22 500 + 45 000).

Pour pouvoir profiter du statut LMNP et de sa fiscalité particulièrement intéressante, il faut obligatoirement respecter l’une des deux conditions suivantes :

• Les revenus issus des loyers du bien immobilier en LMNP ne doivent pas excéder 23 000 € TTC.
• Les revenus issus des loyers du bien immobilier en LMNP ne doivent pas excéder 50 % des revenus du foyer fiscal.

Lorsque la vente d’un bien immobilier sous statut LMNP entraîne une plus-value, celle-ci est imposée par l’administration fiscale à un taux de 19 %, à laquelle il faut ajouter une imposition au titre des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Bon à savoir : Si la plus-value est supérieure à 50 000 €, une taxe complémentaire peut être appliquée, et ce, selon le montant de la plus-value (entre 2 % et 6 %).

À noter : Lors de la revente de votre bien immobilier LMNP, l’amortissement comptable réalisé n’est pas pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière : la valeur d’acquisition reste la même. Vous bénéficiez donc d’une baisse d’imposition (ou une absence totale) sur vos revenus locatifs sans aucun impact sur l’imposition de la plus-value à la revente.

Reprenons l’exemple précédent : un bien immobilier LMNP est acquis 300 000 € et revendu 450 000 € au bout de 12 années de détention, la plus-value brute est de 82 500 € et sera la base pour le calcul des abattements :

1. 12 années de possession du bien immobilier offre un abattement de 6 % pendant 7 ans (entre la 6e et la 12e année). L’abattement est donc de : 0,06 * 7 * 82 500 = 34 650 € ;
2. La plus-value taxable est donc de 47 850 € (82 500 – 34560) ;
3. La plus-value est imposée à 19 %, soit 9 091,5 € (0,19 * 47 850) ;
4. Le vendeur va bénéficier d’un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % pendant 7 ans soit 9 528,75 € (0,0165 * 7 * 82 500) ;
5. La base taxable des prélèvements sociaux est de 72 971,25 € (82 500 – 9 528,75) ;
6. Le vendeur devra s’acquitter d’un montant de 12 551 € (0,172 * 72 971,25) au titre des prélèvements sociaux ;
7. Soit un total d’imposition de 21 642,5 € (9 091,5 + 12 551).

Plus-value brute : 82 500 €

Plus-value taxable : 47 850 €

Imposition (19 %) : 9 091,5 €

Base taxable des prélèvements sociaux : 72 971,25 €

Prélèvements sociaux (17,2 %) : 12 551 €

Montant de l’imposition : 21 642,5 €

ll est possible d’être exonéré d’imposition sur la plus-value dans les cas suivants :

• la vente d’une résidence principale ;
• la vente d’un bien immobilier au delà de 30 ans de détention ;
• la vente d’un bien immobilier d’un prix inférieur ou égal à 15 000 € (uniquement en pleine propriété) ;
• la vente d’une résidence en France pour les non-résidents ;
• la 1ere vente d’un bien immobilier autre que la résidence principale, si :
  • le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années précédant la vente ;
  • et que le vendeur utilise le montant de la vente pour l’achat ou la construction de sa résidence principale. Le vendeur a 24 mois maximum pour réaliser la nouvelle acquisition.
• immeuble sinistré ;
• expropriation ;
• retraités ou invalides (sous conditions de revenus) et personnes en maison de retraite ou EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).

Sous le statut LMNP, la plus-value immobilière est imposée sous le régime des plus-values des particuliers, au titre de l’impôt sur le revenu. Lors de la vente, c’est généralement le notaire qui établit le calcul de la plus-value (formulaire n°2048-IMM-SD), la déclare et procède à son paiement. Vous n’avez plus qu’à inscrire le montant de la plus-value réalisée sur votre déclaration de revenus !