DPE et revente LMNP

Comme tous les logements, les résidences services ne peuvent échapper à l’établissement d’un DPE. Ce DPE devra ensuite être présenté lors de la revente du logement en résidences services.
Vous envisagez de vendre ou de louer un bien immobilier ? Ce projet nécessite, entre autres obligations, l’établissement de plusieurs diagnostics immobiliers parmi lesquels figure le diagnostic de performance énergétique (DPE).
A quoi sert-il ? Quelles sont les règles qui lui sont applicables ?

Etablir un DPE pour la revente LMNP : pourquoi ?

Vente ou location immobilière = diagnostics immobiliers. Lors de la location ou de la vente d’un bien immobilier, le locataire ou l’acquéreur peut ou va poser de nombreuses questions pour connaître l’état du bien immobilier. Pour y répondre, la loi impose au vendeur ou au bailleur du logement de faire établir, par un diagnostiqueur professionnel, un « dossier de diagnostics techniques » (DDT).

DPE : quels logements ? L’obligation d’établir un diagnostic immobilier vaut pour les « bâtiments clos et couverts », à l’exception :

des constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation égale ou inférieure à 2 ans ;
des bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m² ;
des bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation, dans lesquels le système de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques ;
des bâtiments servant de lieux de culte ;
des monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire ;
des bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ;
des bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de 4 mois par an.

Concrètement… Dès lors qu’un bâtiment (clos et couvert) ne correspond pas à l’une de ces exceptions, il sera concerné par cette obligation, qu’il soit ou non à usage d’habitation : logement dans un immeuble collectif, maison individuelle, bâtiment professionnel, établissement recevant du public (de la 1ère à la 4ème catégorie de plus de 250 m²), etc.

DDT : quel contenu ? Le DDT comporte un certain nombre de diagnostics qui vont varier selon l’état du bien immobilier (diagnostic électrique, diagnostic gaz, diagnostic amiante, etc.). Et parmi ces diagnostics figure le diagnostic de performance énergétique (DPE).

DPE : quel objectif ? Le DPE vise à répondre aux questions du locataire ou de l’acquéreur sur les performances énergétiques du bien immobilier qu’il envisage de louer ou d’acheter.

Concrètement, ce diagnostic évalue la consommation d’énergie d’un logement ou d’un bâtiment et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il prend la forme d’une échelle graduée de A à G, qui classe les logements en fonction de leur consommation énergétique.

DPE = diagnostiqueur professionnel. Le DPE est établi par un diagnostiqueur, qui est un professionnel indépendant satisfaisant à certains critères, notamment de certification, et ayant souscrit une assurance professionnelle.

DPE : quel coût ? Le tarif du DPE n’est pas réglementé. Les coûts pratiqués, variables en fonction notamment de l’année de construction et de la taille du bien à évaluer, sont généralement compris entre 200 € et 350 €.

Etablir un DPE : les règles avant le 1er juillet 2021

Le contexte

Jusqu’au 1er juillet 2021, la méthode de réalisation des DPE n’était pas toujours fiable. En effet, les diagnostiqueurs évaluaient la consommation énergétique des logements en se basant sur les factures passées et non sur les caractéristiques du bâtiment. Cette pratique s’avérait problématique car elle amenait à établir des étiquettes différentes pour des bâtiments identiques, voire à des « DPE vierges » en l’absence de facture.

Quelle conséquence ?

En conséquence, le DPE n’était pas « opposable » au vendeur ou au bailleur du bien. En clair, si son contenu se révélait erroné, le locataire ou l’acquéreur ne pouvait engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur. Il s’agissait là d’une situation unique puisque tous les autres diagnostics composant le DDT sont opposables. Pour y remédier, les règles relatives à l’établissement du DPE ont fait l’objet d’une refonte complète, entrée en vigueur le 1er juillet 2021.

Etablir un DPE : les règles applicables depuis le 1er juillet 2021

Une nouvelle méthode… La nouvelle méthode d’évaluation utilisée pour établir le DPE, dite « méthode de calcul 3CL-DPE 2021 », s’appuie uniquement sur les caractéristiques matérielles du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage.

… comprenant de nouveaux paramètres. Elle intègre également de nouveaux paramètres pour obtenir une évaluation plus représentative de la performance du bâtiment : consommations énergétiques en matière d’éclairage et d’auxiliaires, mise à jour des scénarii météorologiques, prise en compte des équipements les plus récents ou encore calcul thermique amélioré.

Un DPE par conséquent « opposable » ! Puisque la méthode de réalisation du DPE est plus fiable, il est désormais juridiquement « opposable » au vendeur ou au bailleur, tout comme les autres diagnostics immobiliers (électricité, amiante, gaz, etc.). Par conséquent, ceux-ci doivent répondre de la qualité de son contenu et peuvent voir leur responsabilité engagée si le DPE est erroné.

Un focus sur la rénovation énergétique. Les DPE établis depuis le 1er juillet 2021 insistent sur les actions de rénovation énergétique à entreprendre en priorité et proposent des scénarii de travaux, de manière compréhensible et pédagogique pour les propriétaires du bien.

Plus précisément, le nouveau DPE comporte les éléments suivants :

Une information sur les énergies d’origine renouvelable produites par les équipements installés à demeure et utilisés dans le bâtiment ou la partie de bâtiment en cause.
Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d’une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l’altitude, établie en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment.
Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d’une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l’altitude, établie en fonction de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment.
Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment (sans augmenter la quantité d’émissions de gaz à effet de serre), accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité.
Des éléments d’appréciation sur la capacité du bâtiment ou de la partie de bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale.

Des indicateurs à venir. Pour plus de transparence, un indicateur mentionne explicitement une évaluation de la facture énergétique théorique du logement, sous forme de fourchette. Cet indicateur sera obligatoire sur les annonces immobilières à partir du 1er janvier 2022.

À noter : À compter de cette même date, les annonces immobilières devront également comporter une indication sur le montant des dépenses théoriques annuelles de l’ensemble des usages énergétiques.

Avant… Jusqu’à présent, le DPE d’un bâtiment ou d’un logement était synthétisé en deux étiquettes (classées de A pour la meilleure performance à G pour la plus mauvaise) :

une étiquette énergie, qui renseignait sur la consommation conventionnelle du logement en énergie primaire ;
une étiquette climat, qui renseignait sur les émissions associées de gaz à effet de serre (GES).

Maintenant…. Désormais, la nouvelle étiquette de performance énergétique est une synthèse de ces 2 étiquettes et prend donc en compte à la fois l’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre.

Bon à savoir :

Nouveau DPE = nouveau design. Le design du DPE a également été modifié depuis le 1er juillet 2021.
L’étiquette « climat » est toujours affichée afin de sensibiliser les Français à l’empreinte carbone de leur logement.

La validité du DPE depuis le 1er juillet 2021

Quelle est la durée de validité du DPE ?

Un DPE réalisé à compter du 1er juillet 2021 est valable 10 ans.

Et avant ? Les DPE qui ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021 ont une durée de validité qui varie selon leur date d’établissement :

Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022.
Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

En conclusion

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue la consommation d’énergie d’un logement ou d’un bâtiment et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il est remis à l’acquéreur ou au locataire d’un immeuble, après avoir été établi par un diagnostiqueur professionnel et indépendant.