Le rôle du notaire et de l’expert-comptable en LMNP-LMP

Vous souhaitez revendre votre bien immobilier en résidence services sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP)…

…et vous avez quelques interrogations quant au rôle qui peut être celui du notaire ou de l’expert-comptable… ?

Faut-il que ce soit mon notaire habituel qui traite cette cession ? Qui supporte les frais de notaire en cas de vente d’un LMNP-LMP en résidence services ? Pourquoi l’expert-comptable joue un rôle important à l’occasion d’une revente LMNP-LMP et pour quelle raison dois-je inviter mon comptable à coopérer au mieux avec LB2S ? Quel est l’avantage de passer par un notaire partenaire de LB2S ?

Autant de questions auxquelles nous allons répondre.

Les frais de notaire sont supportés par l’acquéreur. Le vendeur, sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP), devra seulement régler les frais facturés par le notaire dans le cadre de l’instruction du dossier. Ces dépenses se chiffrent à quelques centaines d’euros et englobent :

• les frais de recherche des documents ;
• les frais de copie des documents ;
• les frais de mainlevée hypothécaire (l’emprunteur fait lever l’hypothèque sur le bien).

A titre informatif, dans le cadre d’un projet de vente d’immobilier en résidence services, le notaire a pour habitude de demander les documents suivants : titre de propriété, un état descriptif de division, un règlement de copropriété, un carnet d’entretien, certificat d’urbanisme, bail commercial, déclaration d’achèvement et conformité des travaux, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales.

Gestion de la TVA immobilière, statut fiscal au moment de la vente (LMNP-LMP), vente à titre personnel ou par une société, autant d’éléments à prendre en compte et qui nécessitent de faire appel à son comptable ou expert-comptable dans le cadre de la revente d’un bien en résidence services.

Par exemple, si vous avez récupéré de la TVA immobilière il y a moins de 20 ans dans le cadre de l’investissement aujourd’hui concerné par la vente, il est primordial que votre comptable renseigne le montant de TVA qui vous a été restitué ainsi que les dates auxquelles vous avez perçu ces remboursements.

En effet, le notaire chargé de la rédaction de l’acte doit pouvoir informer l’acquéreur des sommes de TVA sur l’immobilier dont il pourrait être redevable. Cette obligation permet, dès lors que la vente est réalisée entre deux assujettis à TVA, de placer la vente sous l’article 257 bis du Code Général des Impôts et ainsi vous permet de conserver intégralement la TVA initialement récupérée.

La vente est stipulée réalisée hors régime de TVA. Également, et ça n’est pas négligeable, votre expert-comptable pourra une fois la vente réalisée procéder à la demande de remboursement de la TVA relative aux honoraires de commercialisation en plus de régulariser la TVA afférente aux derniers loyers perçus.

Que vous exerciez l’activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP), votre expert-comptable doit prendre en charge cette demande via le formulaire Cerfa ca12 ou ca3.

Les ventes de biens LMNP-LMP en résidence services sont spécifiques et relativement peu nombreuses (en comparaison des transactions traditionnelles), raisons pour lesquelles la majorité des notaires ont peu d’expertise sur le sujet et sont peu enclins à instruire ces dossiers.

En outre, les complexités liées aux baux commerciaux à travers les risques juridiques, fiscaux et économiques font que certains notaires ne souhaitent pas prendre en charge ce type de vente qu’ils maîtrisent mal car très engageante en termes de responsabilité.

Pour répondre à ce problème nous avons noué des partenariats avec des notaires de proximité ayant une connaissance toute particulière de ces sujets complexes et ayant créé des services dédiés uniquement à la revente de biens immobiliers gérés sous bail commercial. Ils ont ainsi pu développer leur propre base de données alimentée régulièrement par les milliers de ventes réalisées en résidences services par LB2S et son groupe Consultim.

Cette parfaite connaissance du secteur de la location meublée gérée par ces professionnels du droit est un gain de temps et permet de faciliter la revente d’un bien en LMNP-LMP en prenant en compte les aspects fiscaux et juridiques du dossier. Enfin moyennant un coût identique à tout autre notaire avec les mêmes obligations liées à leur statut d’officier ministériel, le dossier instruit et suivi par un notaire partenaire de LB2S sera traité avec efficacité et rapidité.