Démembrement LMNP : modalités de récupération et de traitement de la TVA immobilière

Le démembrement d’un bien immobilier consiste à séparer l’usufruit (le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits) de la nue-propriété (le droit de disposer du bien). Concrètement, l’usufruitier peut habiter le logement ou le louer (et en percevoir les revenus locatifs) et le nu-propriétaire en détient la possession. Lors d’un démembrement de propriété, il peut y avoir plusieurs usufruitiers et plusieurs nus-propriétaires.

Le démembrement de propriété a une durée déterminée (démembrement temporaire) ou prend fin au décès de l’usufruitier (on parle alors de démembrement viager).

Le démembrement de propriété d’un bien immobilier présente un double avantage : patrimonial et fiscal.

Il permet :

• D’apporter une protection lors d’une succession en cas de décès de l’un des époux (ou partenaire de PACS). Seule la nue-propriété est transmise aux héritiers. Le conjoint survivant a alors la possibilité d’habiter le logement ou de le louer. Les successions ne se passent pas toujours comme espéré et le démembrement permet de protéger le conjoint survivant même en cas de mésentente entre les héritiers.
• D’optimiser sa succession. Lors d’un démembrement, les héritiers nus-propriétaires paient des frais de succession uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Au terme du démembrement, ils récupèrent l’usufruit sans payer de frais de succession ou de donation.

La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété dépendent du type de démembrement : temporaire ou viager. Elle est précisée dans l’article 669 du CGI.

Un des principaux avantages du statut LMNP repose sur sa fiscalité très avantageuse qui permet de générer des revenus peu ou pas fiscalisés. Au régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), un abattement de 50 % sur les revenus locatifs est pratiqué avant imposition (71 % pour les biens immobiliers LMNP en résidences de services de tourisme). Avec le régime réel simplifié, il est possible d’être totalement exonéré d’imposition grâce aux charges d’exploitation déductibles, mais surtout grâce aux amortissements comptables.

Jusque très récemment, les amortissements comptables n’étaient pas possibles lors d’une opération de démembrement d’un bien immobilier sous le statut LMNP. L’administration fiscale considérait, en effet, que l’usufruitier n’étant pas le propriétaire du bien, il ne pouvait pas l’inscrire au bilan et, par suite, en amortir la perte de valeur. Le statut LMNP perdait alors tout son intérêt !

Face à l’incompréhension générale, le législateur a modifié sa copie et a précisé que l’usufruitier peut désormais pratiquer l’amortissement comptable à la hauteur de la valeur de l’usufruit. LMNP et démembrement sont donc aujourd’hui compatibles.

Néanmoins, les démembrements de propriété ont généralement lieu en cas de succession, les usufruitiers ont donc un certain âge et la valeur de l’usufruit n’est pas très élevée. En conséquence, les montants amortissables sont plus faibles que pour une activité LMNP en pleine-propriété et les résultats peuvent être rapidement bénéficiaires et donc soumis à l’impôt. Le régime réel simplifié n’est peut-être pas le plus adapté à cette situation. En revanche, au régime micro-BIC, le démembrement n’a aucune incidence et l’abattement reste à 50 % (71 % en résidence de tourisme).

Devant la complexité d’une opération de démembrement et la subtilité de la comptabilité sous statut LMNP, qui est obligatoire si vous optez pour le régime réel simplifié, nous vous conseillons vivement de vous rapprocher d’un cabinet d’expert-comptable comme Expertim. Il pourra vous accompagner dans le choix du statut LMNP qui convient le mieux à votre situation et vous aider dans l’opération de démembrement.

Bon à savoir :

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, vous devez louer un bien immobilier meublé et respecter l’une des deux conditions suivantes :

• Vos recettes locatives ne doivent pas dépasser le montant de 23 000 € TTC.
• Le montant de vos recettes locatives ne doit pas représenter plus de 50 % de l’ensemble des revenus du foyer fiscal.

Si vous avez acheté un bien immobilier neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) auprès d’un promoteur immobilier, celui-ci vous a facturé un prix de vente TTC, incluant la TVA (à un taux de 20 %) qu’il collecte pour l’État. Il est possible de récupérer cette TVA dans le cadre d’une activité LMNP et donc de diminuer le coût de votre investissement et d’améliorer sa rentabilité, sous certaines conditions :

• Le logement doit être neuf (ou en VEFA), construit depuis moins de 5 ans et vous devez en être le premier propriétaire.
• Le logement doit être loué meublé et la location doit être confiée à un gestionnaire de résidences services (de tourisme, d’affaires, seniors, médicalisées ou étudiantes) via un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum.
• La résidence doit proposer au moins 3 des 4 services suivants :
  • un accueil ;
  • la fourniture du linge de maison ;
  • le nettoyage régulier des logements ;
  • un service de petit-déjeuner.
• Être assujetti à la TVA, en faisant la demande d’un numéro de TVA auprès du service des impôts.
• Faire votre demande de récupération de la TVA via le formulaire de remboursement de crédits et taxes, à envoyer à votre service des impôts.

Ces deux derniers points étant en général gérés par le cabinet d’expertise comptable.

Si vous respectez l’ensemble de ces conditions, vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’achat de votre bien immobilier sous statut LMNP. Mais comment cela se passe-t-il lors d’un démembrement de propriété ?

Lors de la cession de la nue-propriété, c’est l’usufruitier qui conserve les revenus locatifs. La nue-propriété n’est plus affectée à une activité de location et ne donne pas droit à une récupération de la TVA (BOI-TVA-IMM-10-30 n°190). Dans ce cas, il peut y avoir une régularisation de la TVA, si le bien immobilier est détenu depuis moins de 20 ans. Cette régularisation s’effectue par 20e.

Exemple : Un bien immobilier a été acheté 160 000 € HT et fait l’objet d’un démembrement 12 ans plus tard. Le montant de la TVA récupéré s’élevait initialement à 32 000 € (0.2 * 160 000). La valeur de la nue-propriété au moment du démembrement est estimée à 60 % du bien immobilier, soit 96 000 € (0.6 * 160 000). Le nu-propriétaire devra donc régulariser le montant de la TVA récupérée à hauteur de 8 vingtièmes, soit 7 680 € (32 000 * 8 / 20 * 0.6).

Néanmoins, si le nu-propriétaire est assujetti à la TVA pour un autre bien immobilier (une activité LMNP en résidences de service), il peut conserver son droit à la récupération de la TVA. Le démembrement de propriété et la récupération de la TVA sont donc compatibles.

Bon à savoir : Dans le cas contraire, le nu-propriétaire a la possibilité de transférer son droit à la déduction de la TVA à l’usufruitier.