Fin de l’avantage fiscal en Censi-Bouvard : faut-il vendre son bien immobilier?

Depuis mars 2009, les investissements immobiliers dans le cadre de la loi Censi-Bouvard consistent à acquérir un logement neuf ou en état de futur achèvement (VEFA) dans des résidences services gérées sous bail commercial : résidences médicalisées (EHPAD), résidences pour étudiants, résidences pour seniors, de tourisme ou d’affaires.

Ce dispositif de défiscalisation a attiré de nombreux investisseurs compte tenu du fort taux de réduction d’impôt octroyé les premières années, 25 % puis 18 % du montant investi. Et l’engouement a été d’autant plus fort que les acquéreurs bénéficiaient, dans la majorité des cas d’une récupération de la TVA sur la valeur de l’immobilier.

Toutefois, la contrepartie pour pouvoir bénéficier de cet avantage conséquent était de s’engager à conserver le bien pour une période de 9 ans.

Une fois ce délai passé, les investisseurs peuvent décider de vendre leur bien sans crainte de redressement fiscal.

L’objectif principal de ce dispositif étant la réduction d’impôt sur le revenu, les propriétaires, après avoir réalisé leur gain fiscal octroyé par la loi Censi-Bouvard sur une durée de 9 ans, n’ont plus d’intérêt à conserver leur bien.

En effet, ils n’ont plus de réduction d’impôt au-delà des neuf années et, comme en faisant ce choix fiscal ils ont renoncé aux amortissements comptables, les loyers sont fiscalisés depuis quelques années déjà. C’est la double sanction.

De fait, les propriétaires ont tout intérêt à vendre afin de réaliser un capital et ainsi s’engager sur une éventuelle nouvelle opération de défiscalisation.

Quel est le meilleur moment pour revendre et ainsi maximiser son capital en arbitrant au meilleur prix ?

Sur la base de données statistiques fiables, force est de constater que le moment clé pour vendre correspond au renouvellement du bail commercial.

Celui-ci intervient généralement au cours de la dixième année et permet au vendeur de proposer au futur propriétaire un contrat locatif lisible dans le temps. Avec cette visibilité à long terme minimisant le risque, le nouvel investisseur demande moins de rendement à son placement ; et qui dit moins de rendement pour l’acheteur dit plus de capital pour le vendeur.

A noter : si vous décidez de vendre avant le terme des 9 ans dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, vous vous exposez à devoir restituer à l’administration fiscale tout ou partie de l’économie d’impôt réalisée jusqu’alors, sauf cas exceptionnel tels que le divorce ou le décès.

C’est un sujet qui inquiète souvent les propriétaires que de savoir si il faut restituer les 11/20ème de la TVA immobilière récupérée au moment de l’achat.

Dans la grande majorité des cas le vendeur conserve cette TVA. Pour cela il faut réunir 2 conditions :

1. Le vendeur et l’acquéreur doivent avoir renoncé à la franchise en base de TVA (ce qui représente la majorité des cas).
2. La vente doit être placée par le notaire sous l’article 257 bis du code général des impôts.

Compte tenu de ces spécificités et des enjeux, il est recommandé de faire appel à un spécialiste de la revente LMNP en Censi-bouvard pour éviter certains risques.

Si le propriétaire réalise lors de la revente une plus-value (différence entre le prix de cession du bien et le prix d’acquisition HT, majoré de frais divers et des travaux éventuels), celle-ci sera taxée et soumise au régime des plus-values des particuliers.