La gestion du risque en immobilier géré

Même si le «risque zéro» n’existe pas, il est toutefois possible de sécuriser votre projet en apportant la plus grande vigilance aux différents paramètres qui constituent un investissement en immobilier géré.

Il nous semble important de mettre en avant les points de vigilance suivants :

• les qualités et la valeur du bien immobilier ;
• l’exploitation de la résidence ;
• le cadre fiscal de l’investissement ;
• votre situation personnelle.

Comme tout support d’investissement, la valeur d’un bien immobilier peut fluctuer en fonction de l’état général du marché ou en fonction d’autres critères plus spécifiques au bien : ses qualités intrinsèques, sa destination, sa localisation, etc. Un des premiers critères d’analyse est donc bien évidemment l’emplacement et la qualité du foncier sur lequel est implanté le bien immobilier mais aussi l’évolution à terme de son environnement immédiat.

Autre point de vigilance : le prix d’acquisition et ce indépendamment du rendement qu’il peut servir. Il convient donc de vérifier la valeur du bien au plus proche de sa valeur marchande par rapport au marché de l’ancien équivalent, étalon de référence de tout investissement immobilier. Toute décorrélation importante aura pour conséquence d’augmenter le risque patrimonial de manière significative.

Enfin, la réduction du risque patrimonial passe par l’étude de la reconversion potentielle du bien en un bien immobilier traditionnel (sans bail commercial) ; en d’autres termes, que devient le logement si le gestionnaire se désengage ? Plus la destination du logement et donc de la résidence est spécifique, plus le risque patrimonial est grand. Pour réduire le risque, il existe deux possibilités ; soit opter pour des produits offrant une visibilité à très long terme sur l’exploitation (ex : Résidence EHPAD) soit pour des produits ayant une définition immobilière très proche de l’immobilier traditionnel (ex : Résidence de tourisme, pour étudiants ou seniors).

La viabilité d’une opération d’investissement en immobilier géré est conditionnée à la qualité et à la pérennité de l’exploitation. Les principaux points à prendre en compte et à analyser sont les suivants :

• le gestionnaire ;
• la cohérence économique du montage ;
• le bail commercial.

Le gestionnaire est le garant de la bonne exploitation de la résidence. Il doit être un spécialiste reconnu dans son domaine : on ne gère pas une résidence « seniors » comme un établissement de tourisme ! La taille de la société exploitante, son actionnariat, son expertise et l’expérience de ses dirigeants, le nombre de résidences qu’elle gère, ses performances financières sont autant d’éléments à vérifier avec la plus grande rigueur.

La cohérence économique du montage : il s’agit de la partie de l’analyse du risque qui requiert le plus d’expertise. Elle permet de vérifier si le projet de l’exploitant répond à une logique de marché actuelle et surtout future. Vérifier donc si le projet a des fondements économiques solides. Vérifier et mesurer notamment si le niveau des loyers et leur indexation ne mettra pas en péril l’exploitation de la résidence. Vérifier si la répartition des charges n’obère pas à terme le rendement réel de l’investissement.

Le bail commercial : pierre angulaire d’une opération en immobilier géré, il définit le cadre juridique des relations entre l’exploitant et l’investisseur. Il nécessite donc une analyse rigoureuse des clauses qui le composent. Le rapport entre le gestionnaire et l’investisseur doit être équilibré, les droits et obligations de chacun parfaitement définis, permettant ainsi une relation stable et sereine dans la durée.

L’environnement fiscal et juridique est susceptible d’évoluer dans le temps ; pour s’en protéger, le choix d’un investissement doit démontrer sa pertinence indépendamment de toute incitation fiscale. Autrement dit, l’avantage fiscal doit être appréhendé comme un levier supplémentaire mais pas comme la motivation principale de l’investissement immobilier.

Le risque juridique est lié au risque de requalification fiscale. La plupart du temps, celui-ci apparaît en cas de non-respect des dispositions prévues par le législateur ; le bail catalyse à lui seul une partie importante de ce risque. Pour s’en prémunir, la méthode consiste entre autres à s’assurer qu’il contraint bien le gestionnaire à respecter ses engagements (agrément de la résidence, mise à disposition des services, typologie des locataires dans le cadre des résidences étudiantes…).

Enfin, pour réduire les risques fiscaux, il est fortement recommandé de s’entourer d’un expert-comptable rompu à la gestion des investissements en Location Meublée et qui saura respecter scrupuleusement tout le formalisme des différentes déclarations.

Il appartient à l’investisseur en immobilier géré de s’assurer, avec l’assistance d’un professionnel du patrimoine que l’opération retenue est conforme à sa situation personnelle, familiale et professionnelle. Il est notamment conseillé, pour tout investissement immobilier, nu ou meublé, de vérifier sa capacité à supporter d’éventuels retards ou baisse de loyers.