Le bail commercial en LMNP

Le bail commercial est un document qui fixe le cadre juridique du bail LMNP et sa durée. Il offre de la lisibilité tant au bailleur (le propriétaire) qu’au preneur à bail (le gestionnaire), notamment en termes de temps, car il est établi pour une durée de 9 ans minimum, renouvelable. En outre, le fait que la répartition des charges soit mentionnée au bail permet d’encadrer les engagements de l’une et l’autre des parties et d’éviter les mauvaises surprises en cas de travaux exceptionnels dans le logement meublé. Il stipule aussi les conditions de résolution du contrat, en cas de non-paiement du loyer par exemple.

C’est également un contrat qui apporte une certaine tranquillité d’esprit pour l’investisseur. En effet, en tant qu’acquéreur d’un bien immobilier en résidence services (résidence médicalisée/EHPAD, résidence pour seniors, résidence pour étudiants, résidence de tourisme, résidence d’affaires), et en signant un bail commercial avec un gestionnaire de résidence, l’investisseur devient un propriétaire-bailleur et c’est la société de gestion qui gère le bien immobilier du 1er janvier au 31 décembre.

Le propriétaire ne s’occupe ainsi plus de rien. Plus de problématique de gestion et de recherche de locataires, de gestion des états des lieux et des parties communes… Vous n’avez plus à gérer les «tracas» quotidiens liés à la détention d’un bien locatif traditionnel.

Le bail commercial en LMNP présente donc de nombreux avantages pour les investisseurs, qui préfèrent souvent opter pour ce type de solution plutôt que d’investir dans un bien immobilier locatif plus classique. Les avantages sont les suivants :

• Une gestion facilitée : le gestionnaire s’occupe de tout (entretien résidence, recherche locataire…).
• Des loyers fixes et réguliers : les loyers payés mensuellement ou trimestriellement le plus souvent, quel que soit le taux d’occupation de la résidence.
• Une meilleure maîtrise des dépenses et charges : les charges qui incombent au propriétaire, et celles qui incombent au locataire sont définies à l’avance, permettant une meilleure lisibilité sur son investissement LMNP sous bail commercial.
• Sous certaines conditions vous pouvez bénéficier d’une exonération de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : prendre attache auprès de l’expert-comptable afin de connaître les conditions d’éligibilité.
• Possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition du bien immobilier neuf (si la société de gestion propose au moins 3 des 4 services para-hôteliers que sont l’accueil, le ménage, la fourniture de linge et de petit-déjeuner). Elle peut rester acquise au propriétaire vendeur même si la vente est réalisée avant le terme des 20 ans, sous condition de vendre à un investisseur lui aussi assujetti à la TVA.

Revente LMNP et bail commercial : Pour conserver le bénéfice de la récupération de la TVA, le bien immobilier doit être détenu pendant 20 ans, ou cédé à un assujetti à TVA, et l’ensemble des services para-hôteliers maintenus durant cette même période. Dès la livraison du bien, veillez à compléter le formulaire 3519-SD que vous trouverez sur le site des impôts et à le transmettre par voie dématérialisée dans votre espace professionnel dédié à votre location meublée non professionnelle. Idéalement c’est votre comptable qui traite ce volet fiscal.

Si réaliser un investissement LMNP sous bail commercial permet à l’acquéreur une gestion facilitée de son patrimoine, il existe néanmoins certains inconvénients qu’il faut avoir à l’esprit :

• La valeur de l’investissement en résidence avec services n’est pas corrélée à l’évolution du marché immobilier traditionnel. Si le marché de l’immobilier prend de la valeur, celle-ci ne sera pas systématiquement répercutée sur l’investissement. En effet, la valeur dépend des rendements demandés par l’investisseur mais également de la qualité du gestionnaire. Si ces taux augmentent, mathématiquement la valeur du bien va être impactée à la baisse.

• Bien que rarissime, il est possible que le gestionnaire fasse faillite. Dans ce cas de figure, le propriétaire au statut LMNP se retrouve détenteur d’un bien immobilier pour lequel il va falloir trouver un nouvel exploitant, ou le louer par ses propres moyens ou encore le vendre sur le marché traditionnel. Néanmoins, les gestionnaires de résidences sont des groupes solides, qui sont capables de faire face aux imprévus. Si les faillites restent exceptionnelles une baisse des loyers peut parfois avoir lieu pour palier à une crise conjoncturelle, comme pendant la crise sanitaire de la Covid 19 par exemple.

La première chose à faire avant de signer un bail commercial, c’est de vérifier la qualité du preneur à bail, autrement dit le gestionnaire de la résidence. C’est ce dernier qui devra notamment verser le loyer au propriétaire bailleur, administrer et entretenir la résidence, effectuer les éventuels travaux de réhabilitation ou de mise aux normes… Il est donc primordial de vérifier la santé financière de l’exploitant gestionnaire, son expérience dans l’exploitation de résidences, sa notoriété, ses bonnes ou mauvaises pratiques.

Le bail commercial en LMNP précise également la désignation des lieux et la description de l’activité exercée. Ainsi dans le cadre d’un bail commercial en résidence services, il sera précisé l’usage que l’exploitant pourra faire de ce bien (exploitation en résidence services), et l’obligation de fournir au minimum 3 des 4 services para-hôteliers nécessaires à la classification en résidence services (accueil client même non physique, service de petit-déjeuner, fourniture du linge de maison, service de ménage régulier).

Le bail commercial en LMNP est un engagement à long terme. Il est signé pour une durée de 9 ans minimum, renouvelable, avec possibilité pour le locataire de le résilier tous les trois ans le cas échéant, d’où son autre appellation « bail 3/6/9 ».

Si vous achetez un bien immobilier pour lequel le bail commercial est en cours, il est important de vérifier la durée restante à courir. Ainsi, les baux qui viennent d’être renouvelés sont ceux qui donnent le plus de visibilité à long terme à l’acquéreur. Notons que si le bailleur souhaite résilier le contrat de bail commercial à son terme, il pourra être amené à payer une indemnité d’éviction au locataire ainsi privé d’une partie de son outil de travail.

Le bail commercial fixe également le loyer versé par le preneur à bail au propriétaire bailleur et précise également le rythme de versement (mensuellement, trimestriellement ou autre). Ce loyer n’est pas figé et il est appelé à évoluer dans le temps.

En effet, celui-ci peut connaître une revalorisation par l’indexation des loyers en fonction d’indices spécifiques définis par la loi et publiés par l’INSEE : Indice des Loyers Commerciaux (ILC), Indice de Référence des Loyers (IRL), prix des prestations d’hébergement des personnes âgées (PPHPA), etc…

Dans le cadre du bail commercial en LMNP, la répartition des charges est librement définie entre le propriétaire bailleur et le gestionnaire de la résidence. Compte tenu de la destination commerciale du bien loué, le locataire qui exploite la résidence prend en général à sa charge l’entretien courant et les menues réparations en plus d’acquitter les taxes liées à son activité.

Le propriétaire quant à lui assume de manière classique :

• la taxe foncière ;
• le renouvellement du mobilier : en fonction de la société de gestion, le changement des meubles pourra intervenir à chaque renouvellement de bail commercial, tous les 10 ans en moyenne ;
• les gros travaux codifiés à l’article 606 du code civil qui sont extrêmement rares, le plus commun étant le changement de toiture assumé par l’ensemble des copropriétaires.

Sortir d’un bail LMNP avant son terme peut s’avérer risqué pour un investisseur et synonyme de perte de revenus.
En effet, il s’expose à devoir rembourser la TVA immobilière qu’il a récupérée sur le prix d’acquisition du bien. En outre, dans le cas d’une réduction d’impôt obtenue par la loi Censi-Bouvard, celle-ci devra également être remboursée si la vente ou la sortie du bail commercial se fait au cours des 9 premières années de détention.

Enfin, le gestionnaire peut demander une indemnité d’éviction. C’est pourquoi, il est fortement déconseillé de sortir d’un bail commercial en LMNP avant son terme. Si vous n’avez pas d’autres choix, nos conseillers peuvent vous accompagner pour optimiser la revente de votre bien sous bail commercial.