Comment récupérer la TVA immobilière en LMNP ?
Lorsque vous investissez dans un bien LMNP neuf, vous l’achetez généralement auprès d’un promoteur immobilier. Comme tout professionnel, ce promoteur doit appliquer un prix de vente Toutes Taxes Comprises (TTC), incluant donc la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) en plus du montant Hors Taxes (HT).
En tant que particulier, vous ne pouvez pas déduire cette TVA à proprement parler. Cependant, en cas d’achat d’un bien meublé en résidence services, vous avez le droit de demander la récupération de la TVA inhérente à l’acquisition du logement.
Récupération TVA LMNP : les conditions d'éligibilité
Afin de récupérer la TVA immobilière sur un bien en location meublée gérée en résidence services, il vous faut louer le logement sous statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur Meublé Professionnel (LMP), et respecter 4 grandes conditions :
- Acheter un bien immobilier neuf ou sur plan (en VEFA) dont vous êtes le premier propriétaire.
- Que ce bien meublé soit dans une résidence qui propose des services para-hôteliers. Il peut s’agir d’une résidence pour seniors, pour étudiants, de tourisme, d’affaires ou d’une résidence médicalisée, dite EHPAD. Ces résidences services doivent a minima proposer trois services parmi les suivants : un accueil, un service d’entretien, un service de petit-déjeuner, un service de ménage.
- Confier le bien en location meublée à un gestionnaire de résidence durant 9 années. Cette entreprise exploitante doit facturer la TVA et vous verser des loyers TTC.
- Être assujetti à TVA en renonçant à la franchise en base de TVA et donc vous permettre de collecter de la TVA sur les loyers et de déduire de la TVA sur vos achats (mobilier, travaux). Vous êtes tenu de posséder un numéro de TVA pour demander le remboursement de la taxe liée à l’acquisition du bien immobilier.
LMNP ancien et TVA : la procédure pour récupérer la TVA immobilière lors de l'achat d'un bien neuf ou en VEFA
Pour récupérer la TVA, vous devez suivre ces quelques étapes obligatoires :
- Acheter votre bien neuf destiné à une location meublée, et faites-le gérer par un exploitant via un bail commercial.
- Faites une demande de numéro de TVA auprès du service des impôts. Cette dernière doit être envoyée avec une lettre datée et signée précisant votre demande. Envoyez l’ensemble par LRAR au service des impôts dont dépend le bien immobilier. Afin de faciliter cette démarche et la gestion comptable de cet investissement, il est fortement recommandé de faire appel aux services d’un expert-comptable maîtrisant la location meublée.
- A la réception du numéro d’immatriculation, remplissez le formulaire de demande de remboursement de crédits de taxes et renvoyez-le au centre des impôts, accompagné d’un Relevé d’Identité Bancaire (RIB). Là encore l’expert-comptable peut traiter ce sujet pour votre compte.
- L’administration fiscale vous envoie un chèque sous 15 jours à 6 mois pour vous rembourser la TVA engagée.
En respectant ces conditions, la location meublée en résidence services se présente comme un excellent placement : vous acquérez un bien neuf construit selon les dernières normes à un prix Hors Taxes. Sans compter que vous générez des revenus locatifs récurrents grâce à l’exploitation faite de votre bien et de la résidence par la société d’exploitation professionnelle.
Peut-on quand même conserver la TVA immobilière en cas de revente avant 20 ans ?
Quel est le sort de la TVA en cas de revente LMNP ?
Il est tout à fait possible de conserver la TVA immobilière initialement récupérée en cas de vente avant 20 ans (suite à la livraison du bien).
Pour ce faire il faut que la vente soit réalisée entre 2 assujettis à TVA (cf article précédent) et que la vente soit placée par le notaire sous l’article 257 bis du CGI. Faite ainsi, la vente est stipulée hors régime de TVA.
N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez en savoir plus en matière de mécanisme de récupération TVA.
