Le gestionnaire d'une résidence services
Le gestionnaire, ou preneur à bail, est la société qui exploite commercialement votre logement et de manière plus générale l’ensemble de la résidence.
On découvre ensemble son rôle.
En tant que propriétaire vous êtes lié à votre locataire par l’intermédiaire d’un bail commercial.
Ce contrat dispose que vous mettiez à disposition du preneur à bail votre logement, moyennant quoi l’exploitant va entretenir celui-ci (menus travaux et entretien courant), le sous louer et vous verser un loyer le plus souvent trimestriel.
Si le rôle du gestionnaire est d’entretenir au quotidien la résidence et veiller à son bon fonctionnement, est-il en droit de vous solliciter pour renouveler le bail, payer le renouvellement du mobilier ou encore financer des travaux dans les parties privatives ?
Autant de points sur lesquels nous allons vous apporter un éclaircissement.
L’exploitant me sollicite pour renouveler le bail, est-ce favorable ou défavorable dans le cas d’une revente ?
Indépendamment d’un éventuel projet de vente, il est toujours préférable de renouveler le bail commercial qui nous lie à l’exploitant. En effet, cela permet de fixer de nouvelles conditions contractuelles pour du moyen / long terme et ainsi éviter de mauvaises surprises.
Quand il s’agit de revendre son bien, il faut le faire idéalement une fois le bail récemment renouvelé ou faire appel à un professionnel à même de pouvoir négocier avec votre locataire la mise en place d’un nouveau bail au profit du futur propriétaire. En effet, un bail commercial récent ou neuf permet au nouveau propriétaire d’avoir une forte lisibilité sur le contrat qui le lie à son locataire (le gestionnaire). Il connaît ainsi le montant du loyer, les modalités de révision et de versement de ce dernier, la répartition des charges entre le locataire et le propriétaire. Il connaît de cette façon mieux les paramètres financiers de son investissement.
A savoir : même si le nouveau bail proposé par l’exploitant implique une baisse de loyer (en comparaison du dernier loyer connu), les conditions de vente seront meilleures avec ces nouvelles conditions économiques qu’en essayant de vendre avec le bail en cours. Le risque étant en outre de ne pas trouver acquéreur avec un bail échu ou dont l’échéance est proche.
L’exploitant demande de payer le renouvellement du mobilier, est-ce obligatoire ?
En réalisant un investissement immobilier dans une résidence avec services, vous avez acquis le statut de LMNP (Loueur meublé non professionnel) ou de LMP (Loueur meublé professionnel). Cela signifie que vous êtes propriétaire du mobilier de votre appartement ou de votre chambre en résidence services et que vous bénéficiez des avantages fiscaux de la location meublée.
De fait, le renouvellement du mobilier incombe au propriétaire qui, en n’assumant pas financièrement le changement de celui-ci, s’expose à une requalification fiscale n’étant plus loueur en meublé. Compte tenu de nombreux litiges portés devant les tribunaux au profit des exploitants, ces derniers depuis quelques années optent pour une rédaction des baux commerciaux différente, prévoyant noir sur blanc le renouvellement du mobilier à la charge du propriétaire.
A noter toute fois que la politique en matière de renouvellement du mobilier varie selon les exploitants. Ainsi, certains demandent systématiquement un renouvellement total du mobilier au moment du renouvellement du bail commercial, soit tous les 10 ans en moyenne, quand d’autres proposent un prélèvement forfaitaire sur les loyers versés pendant toute la durée du bail pour financer le renouvellement dudit mobilier.
L’exploitant demande de financer des travaux dans les parties privatives, quel est l’intérêt ?
Au-delà d’être loueur en meublé en résidence services, le bailleur est propriétaire d’un bien immobilier et doit donc se comporter comme tel en prenant en charge l’entretien de son immeuble. Il faut toutefois noter que le bail commercial est avantageux pour un propriétaire car son locataire, qui est un professionnel de l’exploitation, supporte l’entretien courant de l’ensemble de la résidence du fait de l’utilisation qu’il en a.
Ne reste à la charge du propriétaire qu’une partie des travaux ou entretiens réellement réalisés. S’agissant des charges de copropriété, on estime le rapport à 1 pour 4 environ, c’est-à-dire que le propriétaire paye 1 quand l’exploitant paye 4. En outre, il faut bien avoir à l’esprit une évidence : plus un logement et une résidence sont bien entretenus et mieux ils se louent, favorisant ainsi la pérennité locative.
Peut-on vendre un bien LMNP dont le renouvellement du bail commercial est en cours de discussion avec l’exploitant ?
Pour répondre à la question simplement, il suffit de vous mettre non pas dans la peau du vendeur mais dans celle de l’acquéreur :
Accepteriez-vous d’acheter un bien dont vous savez que le bail commercial est en fin de vie et qui fait l’objet d’une discussion entre le locataire et l’ensemble des propriétaires ?
Assurément non car vous raisonneriez en termes de risque avec à l’esprit le fait que le locataire peut partir à n’importe quel moment moyennant un préavis de 6 mois, ce qui remettrait sérieusement en question l’intérêt d’un tel investissement.
Vous l’aurez donc compris, pour optimiser les conditions de vente de votre bien il faut pouvoir présenter à l’acquéreur un nouveau bail commercial ou à défaut un bail apportant un minimum de lisibilité en termes de temps restant à courir, 5 ans minimum suivant la typologie du bien.
